Helt gresk – eller bare norsk?

Presentasjon om: "Helt gresk – eller bare norsk?"— Utskrift av presentasjonen:

1 Helt gresk – eller bare norsk?
………Om utviklingen i bygge- og anleggsmarkedet VBA – Bergen, 3. nov. 2011 v/ Bjørn-Erik Øye Sigrid Borthen Toven, letesjef Statoil (foto : Stavanger Aftenblad)

2 Helt gresk …. Del I Offentlig gjeld i % av bnp Hellas ??? c c

3 Helt gresk …. Del II Gjeld og underskudd Greece Italy Belgium Ireland
Debt % of GDP (2010) Greece Italy Belgium Ireland Portugal euro UK Germany France Spain Nordic countries Norge: BNP i 2010 var 2496 mrd kr. Overskuddet på statsbudsjettet inkl overføringer til SPU var 171,9 mrd (5,3+166,6). (inkl inntekter fra SPU var totalen 262,4 mrd) 171,9 tilsvarer 6,9% av BNP. Mens 262,4 mrd tilsvarer 10,5%. Budget deficit % of GDP (2010) sources: Eurostat, Nasjonalbudsjettet 2011 and Fokus Markets Kilde: Danske Markets, okt 2011

4 Eiere av gresk statsgjeld
Helt gresk …. Del III Eiere av gresk statsgjeld End Q Sources: IMF, BIS and Danske Markets

5 Eller bare norsk …. Del I Rekordhøy byggeaktivitet
Rekordhøye byggekostnader Rekordproduktivitet for alle andre enn bygg Rekordmange byggskader Rekordlav effekt av ny teknologi Rekordmange nye forskrifter Rekordmange utlendinger i byggsektoren Rekordmye surr på byggeplass Rekordlav industrialiseringsgrad

6 Eller bare norsk …. Del II
Norge Verdiskapning per timeverk - Indeks

7 Eller bare norsk …. Del III
Norge Produksjon og verdiskapning, bygg og anlegg - Indeks

8 .. Her skal det bygges © PROGNOSESENTERET 2011

9 .. Også i Hordaland © PROGNOSESENTERET 2011

10 .. Boligbygge”behov”

11 .. Bolig”behov” - hordaland

12 .. Verden og vi Russland: (5.2) 5.0% Euro: (1.6) 1.1% USA: (1.6 ) 2.5%
Kina: (9.3) 8.9% Japan: (-0.4) 3.0% Brasil: Høy vekst Afrika – god vekst pga høye råvarepriser Kilde: Danske Markets, okt 2011

13 .. Alle er enige om vekst

14 .. Pga oljesmurt økonomi SIGRID !!!!!

15 .. Ufortjent lave renter Kilde : Norges Bank

16 .. Optimisme … hvor lenge ?

17 .. Olje Ola … på topp

18 .. Boligbehov – demografisk

19 .. Stadig mer topptungt Husholdningsutviklingen 1900 → 2030
© PROGNOSESENTERET 2011

20 .. Sterk vekst – så langt .

21 .. Boligeuropa Boligproduksjon Europa - pr innbygger

22 .. Hordaland – nye boliger

23 .. Boligpris – ganske enkelt
Boligpris (p) Tilbud1 Tilbud0 Tilbud2 p1 p2 Pmaks Prisgrense? p0 Spør forsamlingen: Hva bestemmer boligprisen? Noen kortsiktige drivere: TILBUD + ETTERSPØRSEL Betalingsvillighet = f(dagens og ventet fremtidig inntekt, formue & preferanser, samt usikkerheten knyttet til disse) Utviklingen i arbeidsmarkedet =f(arbeidsledighetsrate & sysselsetting) Boligmasse = eksisterende boliger + nye boliger - avgang Avgang = sanering + fisjoner/sammenslåinger – fisjoner/oppsplitting + fraflytting + annet. Mange mener at saneringen vil øke i årene som kommer. Realrente ≈ nominell rente – prisstigning Bokostnad = f(alternativkostnaden ved å sitte med kapital bundet i bolig, skattefordel (som igjen er påvirket av boligprisen, skattetaksten på boliger og rentenivået), forventet reell boligprisgevinst og driftskostnader) – Poterba (1992) ”user cost” Husholdningsvekst = f(befolkningsvekst = netto fødselsoverskudd + nettoinnvandring, skilsmisser, frekvenser etc.) Reelle byggekostnader og eventuelle subsidier Offentlige rammebetingelser og prioriteringer Strukturelle endringer (infrastruktur, strukturelle, realøkonomiske og/eller finansielle) Markedssentiment Eksogene sjokk (midlertidige/temporære, persistente/varige/vedvarende, permanente) Langsiktige drivere: TILBUD + ETTERSPØRSEL Konjunkturutvikling (globalt, nasjonalt og regionalt) Byggekostnader (tomtetilgjengelighet, tomtepriser) Velstandsutvikling (inntekt, formue, boligprisutvikling) Demografi (husholdningsvekst = fødselsoverskudd + netto innvandring, flytteaktivitet, sentralisering) Prisgrenser? Eks.: September 2006 Tegn en typisk salgskurve for nyboligprosjekter på tavlen. Jeg jobbet da i Nordens eneste forsikringsselskap som forsikrer usolgte boliger. På basis av salgstakten i nyboligprosjekter i hele landet, lagde jeg en økonometrisk modell. Denne ga klare signaler om omslaget i boligmarkedet allerede i august/september Først sommeren sommeren 2007, tok media tak i det. Typisk gang: Opptur: Prisgrenser bruktboliger => prisgrenser nye byer => prisgrenser nye periferi Nedtur: Prisgrenser nye periferi => prisgrenser nye byer => prisgrenser bruktboliger Etterspørsel1 Etterspørsel0 Boliger til salgs (x) x0 x2 x1

24 .. Boligpris og befolkning

25 .. Boligpriser

26 .. Boligpriser - Hordaland

27 .. Kjøpsevne - teoretisk

28 .. Kjøpsevne - praktisk

29 .. Kjøpsevne - teoretisk = snitt pr bolig pr. oktober

30 .. ”Kvalitet” koster – mye !
Kilde: Selvaag Bolig

31 11 levetimer / arbeidstime
.. Produktivitet… 5 mill innbyggere 44 mrd levetimer pr. år 4 mrd arbeidstimer pr. år 11 levetimer / arbeidstime 95 % av veksten siste 30 år pga produktivitetvekst

32 .. Sysselsetting ??

33 .. Sovepute ? Kilde : BNL

34 .. Industrialisering ? Kilde: Dahl-gruppen 34

35 .. Opp/ned – så langt .

36 .. Hordaland – nye yrkesbygg

37 .. Norge

38 .. Hordaland

39 .. Bergen

40 .. And the winner is : Anlegg

41

42 .. Lykke til