Gevinstbeskatning Landbrukseiendommer

Presentasjon om: "Gevinstbeskatning Landbrukseiendommer"— Utskrift av presentasjonen:

1 Gevinstbeskatning Landbrukseiendommer
Virksomhetsbegrepet Alminnelig jord- og/eller skogbruk Landbrukseiendommer i bruk Del av landbrukseiendom Varig nedlagt Gårdsturisme, hytter, o.a. Skattepliktens virkning på vederlagets størrelse og andre tilpasninger Oppregulering av kostpris Eierskifte i praksis Allinfo.as 2007

2 Hva var skattereglene før i tiden?
Betingelser for skattefritak: Alminnelig gårdsbruk Mer enn 10 års eiertid Alle andre overdragelsesformer medførte skatteplikt. Eierskifte i praksis Allinfo.as 2007

3 Hva er skattereglene etter 01.01.2005?
Gevinst ved realisasjon av den delen av gårdsbruket og/eller skogbruket som følger regelen for realisasjon av jord- og skogbruk, vil kunne bli helt eller delvis skattefri, men bare dersom alle følgende vilkår er oppfylt: Eierskifte i praksis Allinfo.as 2007

4 1. Eiendommen er alminnelig jordbruk og/eller skogbruk. 2
1.Eiendommen er alminnelig jordbruk og/eller skogbruk. 2.Jordbruksvirksomheten ikke er varig nedlagt. 3.Eiendommen selges til visse nærstående. 4.Vederlaget ved salget av eiendommen ikke overstiger ¾-parter av antatt salgsverdi. 5.Realisasjonen finner sted eller avtales 10 år eller mer etter at eiendomsretten ble ervervet. Er eiendomsretten til eiendommen ervervet i flere omganger, må hver del behandles for seg i forhold til disse reglene. Egne regler for jord-/skogbruk eid mellom 6 og 10 år. Eierskifte i praksis Allinfo.as 2007

5 Alminnelig jordbruk og/eller skogbruk Skatteloven § 9-3 (6) knytter reglene om skattefritak ved realisasjon av jord- og skogbrukseiendommer til begrepene «alminnelig gårdsbruk og skogbruk». Kriterier for vurdering: 1. Hvorvidt eiendommen fremstår som et «alminnelig gårdsbruk» for en alminnelig iakttager 2. Utnyttelsen av arealene 3. I det minste har våningshus 4. Konsesjonsreglene på 20 dekar dyrket jordbruksareal eller hvor samlet areal utgjør inntil 100 dekar 5. Utnyttelse av eiendommen til jordbruksformål, dvs husdyrhold og/eller dyrking av jorda 6. Ikke er varig nedlagt 7. Bygninger ikke er i bruk spesialproduksjon 8. Arealer ikke er omdisponert til andre formål 9. Andre vesentlige verdier Eierskifte i praksis Allinfo.as 2007

6 Ikke varig nedlagt Realisasjon av eiendom hvor bruken av arealet til jordbruksformål er varig nedlagt, vil ikke falle inn under reglene om realisasjon av «alminnelig gårdsbruk og skogbruk», jf. sktl. § 9‑3 (6). Eventuelt skogareal på eiendommen faller likevel inn under disse reglene. Inngangsverdien for den del av eiendommen som ikke er skogbruk, kan heller ikke oppreguleres etter overgangsregelen til sktl. § 9‑3 (6). Gevinst/tap vedrørende våningshus med naturlig arrondert tomt, behandles i disse tilfellene etter reglene for realisasjon av bolig- eller fritidseiendommer. Har eiendommen ikke vært brukt til jordbruksformål i inntektsåret, må det vurderes konkret om dette er et varig opphør, eller om opphøret bare er av midlertidig karakter. Er det tvil om tidspunktet for opphøret, kan en normalt legge til grunn at jordbruksdriften er varig opphørt når eiendommen ikke har vært brukt til jordbruksformål de siste 4‑5 år. Eierskifte i praksis Allinfo.as 2007

7 Salg til nærstående Forutsetningen for skattefritak er at eiendommen selges til en eller flere personer som faller innenfor personkretsen som er bestemt i Arveloven kap. 1 eller 2. Det vil si ektefelle og slekt i opp eller nedstigende linje, i første sidelinje eller i annen sidelinje så nære som søskenbarn (fetter og kusine). Personkretsen som det kan selges skattefritt til, omfatter således ikke særkullsbarn til ikke-meldepliktig samboer, dersom disse ikke er adoptert av selgeren. Videre omfatter ikke personkretsen aksjeselskap eller deltakerlignet selskap som sådan, selv om alle aksjonærene eller deltakerne tilhører personkretsen. Det er ikke et vilkår at realisasjonen skjer til nærmeste arving etter loven. Selges eiendommen til noen som er utenfor personkretsen, vil realisasjonen være skattepliktig etter sktl. § 5‑1 og § 5‑30 uavhengig av eiertid og vederlagets størrelse. Men: Ved slik realisasjon skal inngangsverdien oppreguleres etter overgangsreglene til sktl. § 9‑3 (6). Skattefritaket som nevnt ovenfor gjelder fra og med inntektsåret 2005 også ved realisasjon fra familiesameie. Som familiesameie regnes sameie der alle sameierne er beslektet i opp eller nedstigende linje, i første sidelinje eller annen sidelinje så nær som søskenbarn. Overdragelse til arveberettiget slektning av en deltakers ektefelle vil også omfattes, jf. sktl. § 9‑3 (6). Skattefritaksregelen gjelder også hvor eiendommen eies av deltakerlignet selskap hvor eierene er beslektet som nevnt. Ved realisasjon av landbrukseiendom fra et bruttolignet familiesameie til en av sameierne eller til annen slektning av sameierne som nevnt ovenfor, må skatteplikten vurderes særskilt for hver enkelt sameier i forhold til dennes eiertid på realisasjonstidspunktet. Ved realisasjon av landbrukseiendom fra et deltakerlignet selskap hvor deltakerne er familiemedlemmer som nevnt ovenfor, til en av deltakerne eller til annen slektning av deltakerne som nevnt ovenfor, er gevinsten ikke skattepliktig når selskapet har eid eiendommen i minst ti år på realisasjonstidspunktet. Eierskifte i praksis Allinfo.as 2007

8 Vederlaget ikke overstiger 75% av antatt salgsverdi Utgangspunktet vil først være ”antatt salgsverdi”.   Vederlaget for den faste eiendommen eller del av denne som realiseres, skal sammenlignes med antatt salgsverdi ved salg til utenforstående (markedsverdi). Dette gjelder selv om deler av den realiserte eiendommen ikke inngår i begrepet «alminnelig gårdsbruk og skogbruk». Takst   Har selger vederlagsfri borett i bygning på eiendommen (føderåd), skal salgsverdien fastsettes til det andre ville gi for eiendommen med den påheftede borett. En skal heller ikke skille ut våningshuset ved vurderingen av om vederlagets størrelse ligger innenfor rammen av tre fjerdedeler av antatt salgsverdi. Dette gjelder selv om selgeren vil velge å benytte boligreglene ved behandling av gevinst/tap på våningshuset. Det neste er hva som regnes som vederlag. - Kontantbeløp som er betalt eller skal betales til selgeren eller andre som selgeren har bestemt - Kjøperens overtakelse av selgerens gjeld til andre. - Utstedelse av pantobligasjon/gjeldsbrev - Kapitalisert verdi av føderåd til selger i form av kontanter og andre naturalier   Men ikke kapitalisert verdi av føderådsbolig eller borett overfor selger fordi en ved fastsettelse av salgsverdien for eiendommen har tatt hensyn til boretten.     Åsete   Ved samlet overdragelse som omfatter både løsøre og fast eiendom, må vederlaget fordeles. Eierskifte i praksis Allinfo.as 2007

9 Eierskifte i praksis Allinfo.as 2007
10 års eiertid Finner realisasjonen sted eller avtale inngås 6 år eller mer, men mindre enn 10 år etter at eiendomsretten ble ervervet, avtrappes skatteplikt for gevinst/fradragsrett for tap som hovedregel slik såfremt de øvrige vilkår for skattefritak er oppfylt: Eiertid: Skattepliktig/fradragsberettiget del: 6 år 4/5 av gevinsten/tapet 7 år 3/5 av gevinsten/tapet 8 år 2/5 av gevinsten/tapet 9 år 1/5 av gevinsten/tapet Eiertid rundes av nedover til nærmeste hele år. Er eiendomsretten til eiendommen ervervet i flere omganger, må hver del behandles for seg i forhold til disse reglene. Dette vil gjelde både ved erverv av ideelle andeler og ved tilkjøp av grunn. Avtrapningen gjelder bare når vilkårene for skattefritak for øvrig er oppfylt. Ved realisasjon til andre enn visse slektninger kommer således ikke avtrapningsreglene til anvendelse. Derimot skal inngangsverdiene fastsettes etter overgangsreglene. Unntak for eiendommer eller del av eiendom som ikke er ”alminnelig landbruk”. Eierskifte i praksis Allinfo.as 2007

10 Realisasjon av eiendom som ikke er alminnelig landbruk Gevinst ved hel eller delvis realisasjon av fast eiendom som ikke kan karakteriseres som alminnelig gårdsbruk, skogbruk, boligeiendom eller fritidseiendom, vil alltid være skattepliktig etter sktl. § 5‑1 (2). Tap vil være fradragsberettiget etter sktl. § 6‑2 (1). Spesialproduksjon Jordbruk med campingplass/pelsdyrgård Golfbane Gårdsturisme Tomt Vannfall, sand, grus, mv Melkekvote Utleiehytter Bortfestede tomter Avling på rot Egen fritidsbolig Jaktrett, fiskerett, beiterett og hogstrett Våningshus Nedlagt gårdsbruk, fritidsbruk, skogbruk Driftsløsøre Buskap Eierskifte i praksis Allinfo.as 2007

11 Oppregulering av kostpris Gjelder for eiendommer som pr. 31. 12
Oppregulering av kostpris Gjelder for eiendommer som pr kunne vært solgt helt eller delvis skattefritt Krav: Alminnelig landbruk og 10 års eiertid Unntatt: Tomtesalg og lignende. Gjelder for den del av kostpris inkl. eventuelle påkostninger som ikke faller på avskrivbare driftsmidler eller våningshus som bebos av selger. Har selger trinnvis skaffet seg eller påkostet eiendommen, skal hver økning i kostprisen beregnes særskilt, etter at salgsprisen er henført til de forskjellige deler. Beregningen av oppreguleringsbeløpet Kostprisreguleringen gjennomføres ved at det først beregnes en gjennomsnittlig årlig prisvekst for eiendommen med utgangspunkt i historisk kostpris og den del av salgsprisen som gjelder den del av eiendommen som omfattes av kostprisreguleringen. Historisk kostpris oppjusteres med den beregnede årlige prisveksten til utgangen av Ervervs- og realisasjonsåret regnes med, uavhengig av når i året ervervet og realisasjonen fant sted. Gevinsten utgjør differansen mellom eiendelens salgspris og den oppregulerte kostprisen ved utgangen av Hvis en del av den solgte eiendom ikke kan kostprisreguleres eller eiendommen er anskaffet eller påkostet trinnvis, må salgssummen fordeles forholdsmessig på de enkelte deler Eierskifte i praksis Allinfo.as 2007

12 Praktiske eksempler kjøres i ”Eierskifte Planleggeren”.
Eierskifte i praksis Allinfo.as 2007