Boligmarkedet: Nedkjøling i hett marked?

Presentasjon om: "Boligmarkedet: Nedkjøling i hett marked?"— Utskrift av presentasjonen:

1 Boligmarkedet: Nedkjøling i hett marked?
Ola Honningdal Grytten Professor NHH/HIALS/HSM

2 Det internasjonale pengefondet (IMF) frykter et voldsomt boligkrakk i Norge
(VG Nett ) I 2011 mente IMF at norske boligpriser var 15 til 20 prosent for høye, ifølge Finansavisen. I sin rapport for 2013 er anslaget økt til hele 40 prosent. Pengefondet bruker målemetoder som legger til grunn avviket mot historiske nivåer for boligpris mot inntektsnivå, avviket mot historiske nivåer for boligpris mot leiekostnad og en egen sårbarhetsanalyse. Bare Canada har muligens mer overprisete boliger enn Norge, mener IMF. I våre naboland Danmark, Sverige og Finland vurderer pengefondet boligprisene til å være mellom 10 og 22 prosent for høye.

3 Hva er en boble? Aktivaboble er en markedssituasjon hvor prisene på aktiva stiger raskt og vedvarende og befinner seg betydelig over sine fundamentale verdier Bobler oppstår på grunn av manglende finansiell stabilitet Bobler fører ofte til finanskriser og/eller krakk, men ikke nødvendigvis

4 Norske boligpriser per kvadratmeter
4

5 Reelle boligpriser

6 Alternativt

7 Prisdeterminanter, boligmarkedet
Etterspørsel Renter Skattlegging Konjunkturer Arbeidsledighet Levestandard Befolkningsvekst Urbanisering Psykologi Forventning Historie Tilbud Renter Konjunkturer Nybygging Ferdigstilling Lager Plass Psykologi Forventning Historie 7 Dette er faktorer politikerne ka ta tak i om de ønsker å gjøre noe med boligmarkedet

8 Boligprismodeller Norges Bank, Jacobsen og Naug (2004) Inntektsendring
Renteendring Marginalskattesats Forventningsvariable Arbeidsledighetsrate Boligmassens fastprisverdi SSB, MODAG, benyttes av Finansdepartementet Gjelder hele økonomien, undermodell for boligpriser. Samlet boligkapital Husholdningenes disponible inntekt, Nasjonalregnskapets prisindeks for privat konsum Nominell og reell rente etter skatt. ØI/Byggforsk, BUMOD (1980-tallet) Relasjoner mellom pris, byggekostnad og volum Kortsiktig og Langsiktig likevekt

9 Boble?

10 Boligmarkedet i kortsiktig likevekt
Tilbud Bygges for få boliger Høye tomtepriser Høye byggekostnader Nye kvalitetsstandarder Etterspørsel Lav rente Høy inntektsvekst God konjunktur Lav arbeidsledighet Stor arbeidsinnvandring Urbanisering Kort sikt – ingen boble Lang sikt – neppe bærekraftig

11 Regionale og lokale boligpriser
11

12 Det bygges for få boliger
Befolkningsvekst Det bygges for få boliger 12

13 Hva låner vi penger til?

14 Boble?

15 Alternativt

16 Norge på toppen

17 Dette får du for 2 millioner i oktober 2013

18 Nøkkelstørrelser i boligmarkedet
18

19 Nøkkelstørrelser i boligmarkedet
19

20 Tomteprisboble?

21 Hva med rentedifferansen?

22 Boligpriser vs disponibel inntekt justert for boligstørrelse

23 Andel av husholdningenes inntekt anvendt på bolig

24 Prisveksten

25 Psykologi

26 Psykologi

27 Retriever Research

28 Hva ønsker de politiske partiene å gjøre?
SV: større statlig regulering – flere offentlige boliger DnA: videreføre dagens politikk – mer offentlig boligbygging Sp: Gjøre kommunikasjon rimeligere utenfor byene – legge til rette for målrettet boligbygging KrF: Liberalisering av bolig- og tomtepolitikken – mindre byråkratisk innsigelsesrett – offentlig kommunikasjon V: Liberalisering av boligpolitikken – utbygging offentlig kommunikasjon H: Liberalisering av boligpolitikken – svakere jordvern – mindre byråkrati FrP: Fjerning av jordvern, byråkrati, mindre skatt på bolig, liberalisering av boligmarkedet

29 Konklusjoner Forståelig at boligprisene vokser raskt og er høye i dag
- Høy reallønnsvekst - God konjunktur hjemme - Lav rente - Forventninger - Stor arbeidsinnvandring - Sentralisering Men representerer dette langsiktig og bærekraftig likevekt? - Har vi boble i mer langsiktig perspektiv? Historiske boligprisbobler kan forklares ut i fra midlertidige likevekter som utgjør en slags “unntakstilstand” i boligmarkedet Trolig er det situasjonen i dag også Utviklingen kan ikke fortsette i lang tid fremover Får vi moderat vekst, flat utvikling, korreksjon eller krakk - Makroøkonomisk utvikling vil avgjøre 29